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来信标题	邓州市张楼乡湍北新区中梁首府小区物业严重不作为
提交时间	2025-05-10
来信内容	尊敬的张楼乡政府领导： 我们是邓州市中梁首府小区的全体业主，现就小区前期临时物业——上海典雅物业南阳分公司的严重不作为问 题，向贵部门提出联名投诉，并恳请政府介入指导，协助小区物管会依法依规更换物业服务企业，以维护全体业 主的合法权益。 一、当前物业存在的问题 1. 收费与服务严重不符 上海典雅物业南阳分公司收取高额物业费（具体标准：_1.8__元/㎡/月），但长期未履行合同约定的服务标准， 包括但不限于： - 小区公共区域卫生脏乱差，垃圾清运不及时； - 安保措施形同虚设，外来人员随意进出，安全隐患频发； - 公共设施（如电梯、照明、绿化等）维护不到位，故障报修后长期无人处理。 2. 管理态度恶劣，漠视业主诉求 业主多次通过书面、口头形式反映问题，但物业公司消极应对，甚至推诿责任，未能建立有效沟通渠道，严重损 害业主利益。 3.财务不透明 物业公司未按《物业管理条例》要求公示公共收益（如广告费、停车费等）收支明细，存在侵占业主共有收益的 嫌疑。 二、业主诉求 根据《河南省物业管理条例》及《民法典》相关规定，业主大会有权选聘或解聘物业服务企业。因本小区尚未成 立业主委员会，现全体业主联名请求： 1. 恳请张楼乡政府指导小区物管会（或临时管理组织）启动物业更换程序，协助业主依法召开业主大会，投票表 决解聘上海典雅物业南阳分公司； 2. 监督物业交接工作，确保新物业选聘公开透明，并督促现物业公司妥善完成资料移交、费用结算等事宜； 3. 对上海典雅物业南阳分公司的违规行为进行调查，责令其整改或依法追责。 望政府高度重视民生诉求，尽快介入协调，帮助小区恢复和谐有序的居住环境！

受理回复

回复单位	张楼乡
回复时间	2025-05-16
回复内容	一、反映的主要问题。 根据《河南省物业管理条例》及《民法典》相关规定，业主大会有权选聘或解聘物业服务企业。因本小区尚未成 立业主委员会，现全体业主联名请求： 1.恳请张楼乡政府指导小区物管会（或临时管理组织）启动物业更换程序，协助业主依法召开业主大会，投票表 决解聘上海典雅物业南阳分公司； 2.监督物业交接工作，确保新物业选聘公开透明，并督促现物业公司妥善完成资料移交、费用结算等事宜； 3.对上海典雅物业南阳分公司的违规行为进行调查，责令其整改或依法追责。 二、调查核实情况。 （1）我单位工作人员实地走访，中梁首府小区一期共建设房屋423户，截止目前共交房190套，办理装修备案138 户，入住25户；中梁首府小区目前不具备成立业主委员会的条件；根据《河南省物业管理委员会工作办法（试 行）》的规定，我单位已指导该小区于2024年成立邓州市中梁首府小区物业管理委员会。 （2）诉求1、2根据《民法典》、《河南省物业管理条例》、《邓州市物业管理实施细则》的规定，成立业主委员 会的条件及程序如下： 成立条件：（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的； （二）业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的； （三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。 程序：由建设单位或10个以上业主联名向所在区域的物业管理行政主管部门，也就是街道办处，提交书面申请， 填写业主大会筹备小组申请表。街道办事处收到申请表后会指导业主成立筹备小组，筹备小组一旦成立后，就会 通知物业公司(建设单位)在15日之内将所有业主资料交由街道办事处转给筹备小组。然后筹备小组负责起草业主 大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法，并在7日内进行公示，征得所有业主同意后接下来由筹备组负责 审查委员会候选人的资格，并在3个月内召开首次业主大会选举委员。最后拿着业主委员会的申请表去街道办事处 开核准证明，业主委托的授权书到当地的房地产行政部门进行备案登记。 （3）诉求3的问题，物业服务企业服务不到位问题， 我单位已督促物业服务企业对业主反映的问题立即进行整改，要求物业服务企业提升服务水平和质量。 对物业服务企业的违规行为进行调查，我单位无此执法权限，请有执法权的机关进行查处。